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- 知人から土地を購入する場合、登記はどのようにしたらいいですか?
- 土地を購入した際に、登記をあなたの名義に書き換えておかないと、売主である知人以外の第三者等に対しては、あなたがその土地の所有者であることを主張できませんので、やはり名義を書き換えることをお勧めします。
ちなみに、土地の売買契約を結んで代金を支払っただけでは、当然にはあなたの名義になるわけではありません。名義を書き換えるには、法務局に対し登記申請をする必要があります。
この登記申請手続には、専門知識が必要で複雑な手続になりますが、基本的には、売主である知人は印鑑証明書、登記識別情報もしくは権利証等を、買主であるあなたは住民票等をそれぞれご準備頂く必要があります。
また、不動産の売買は、人生において、おそらく最も高額な売買です。
それだけに最新の注意をはらう必要がありますが、土地や建物を買うにあたり最低限、注意しておくべき主な点は下記の4つです。
(1) 現在の所有者と実際に住んでいる人は売主と同じ人か?違う人か?
正当な所有者でない者から買っても、所有権の取得はできません。最新の登記事項証明書で確認しましょう。登記事項証明書には所有権のほかに、あると困る権利(賃借権や抵当権など)、ないと困る権利(敷地利用権など)の確認もできます。
(2) 対象物件の現状は?
土地が公道にどう接しているか?建物と敷地の関係はどうなっているか?地図や公図や建物図面で確認しましょう。できれば現地へ行き、自分の目で確認しましょう。
(3) 対象物件の土地の利用についての法令上の制限はないか?
例えば、風致地区なら、土地の面積の1割くらいのところにしか建物を建てられない場合があります。
(4) 環境・施設の実現性と工事責任者の確認
電気・ガスの詳細、公園・病院・学校の場所を確認しましょう。
- 住宅ローンを全額返済したのですが、何か手続きは必要ですか?
- 自宅を購入する際に金融機関から住宅ローンの借入をされた場合、多くはご自宅に抵当権が設定されています。不動産に設定された抵当権は、ローンの全額返済により効力を失いますが、抵当権の登記が自動的に消えるわけではなく、抵当権の登記を抹消する手続を行うことになります。そのため、全額返済されたら、まず、金融機関に抵当権の抹消に必要となる書類を請求し、お早めに手続を済ませることをお勧めします。この抵当権抹消登記にも専門的な知識が必要ですので、銀行から受け取った書類を持って当事務所にご相談下さい。
- 不動産を贈与したい場合、なにをしたらいいですか?
- 不動産を贈与される場合も、不動産を売買する場合と同じように、登記上の所有者の名義を書き換える手続を行うことになります。その手続については、贈与する人は印鑑証明書、登記識別情報もしくは権利証等を、贈与を受ける人は住民票等をそれぞれご準備頂く必要があります。ただし、不動産等の高額な資産の贈与には、贈与を受けた人に高額な贈与税がかかる場合があり注意が必要です。 当事務所では税理士と相談したうえ、最適な方法をご提案させていただきます。
- 代物弁済ってなんですか?売買とは違うのですか?
- たとえば、Aさんの土地建物にAさんを債務者とする抵当権が設定されています。抵当権の被担保債権は、実際にはAの息子であるBが返済していました。BさんはA名義の不動産を、自分の名義にしたい場合です。
不動産の名義を変更するには、なんらかの物権変動の事由が必要です
「相続」→今回は当然当てはまりません。
「売買」→譲渡所得税、不動産取得税がかかります。実際にお金を動かす必要があります。
「贈与」→贈与税、不動産取得税がかかります。
そこで「代物弁済」です。代物弁済というのは、「お金を借りた返済として、お金に代えて、物で返済する」という意味です。ですから、今回であればAがBに立替金の返済として不動産で返済するということになります。
よってBさんも被担保債権の返済は、贈与のつもりではなく、立て替えて払っていたとの認識だったようですので、代物弁済で登記しても問題ありません。
しかし、今回の場合はAに譲渡所得税が、Bに不動産取得税が課税される恐れがあります。しかし代物弁済による経済的利益が発生しませんので、Bに贈与税は課税されません。 - 不動産の名義を夫婦共有にすべきか、夫一人にすべきか迷ってます
- 不動産を購入するときに夫婦共有名義でとか親子共有名義でする場合というのは結構あると思います。
何も考えずに登記すると、税務署から贈与税がかかる旨の文書が届く可能性があります。
この所有権の持分を決めるときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査しなければなりません。
「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めなければいけません。
資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦2分の1ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されます。
例えば2000万円の土地を夫婦共同名義で持分を2分の1ずつで購入するとします。その購入資金を確保するため銀行から融資を夫が受けるとします。そうすると完了した後の登記には、夫婦2分の1ずつの共有登記と夫の債務者とする抵当権の登記がされます。これを税務署が見たときに、夫のお金ですべて購入しているのに妻に2分の1の所有権があるということで2分の1については贈与があったとみなし、その部分について贈与税を掛けてくるのです。税務署からのお尋ね通知が来た時にわかっても、もう贈与税を逃れることはできません。
上記は極端な例ですが、基本的に共有持分は出資した金銭の割合に応じて登記をしないと後々贈与税がかかることになりますので、よく考えた上で決めてください。
持分について疑問がある方は烏丸仏光寺司法書士事務所までお問い合わせください。